Mi szűnik meg, és mi lép a helyébe?
Korábban lehetőség volt a függőben tartásra vagy a tulajdonjog-fenntartással történő eladás bejegyzésére. Ezek 2025-től megszűntek, helyettük a vevői jog került bevezetésre. Ez a változtatás sokkal egyszerűbben kezelhető és egyértelműbb védelmet nyújt a vevők számára, mivel jogilag is biztosítja a pozíciójukat az adásvétel lezárásáig.
Mit jelent a vevői jog?
A vevői jog tulajdonképpen egy biztosíték. Amíg a teljes vételár nincs kiegyenlítve, a vevő érdekei elsőbbséget élveznek: az eladó nem adhatja el másnak az ingatlant, és nem is terhelheti meg azt a vevő beleegyezése nélkül. Ez óriási előrelépés a vásárlók számára, hiszen csökkenti annak a kockázatát, hogy időközben hátrányos helyzetbe kerüljenek.
Eljárási díjak – mennyibe kerül mindez?
Az elektronikus nyilvántartás bevezetése az adminisztratív díjakra is hatással van. Mostantól a vevői jog és a tulajdonjog bejegyzéséért is külön kell fizetni. Ez összesen kétszer 10.600 forint, tehát minden adásvételnél érdemes előre számolni ezzel a költséggel.
Hogyan történik a bejegyzés?
A tulajdonjog-fenntartás már nem önálló bejegyzés, hanem a vevői joghoz kapcsolódik. Amint a vevői jogot rögzítik, a földhivatal automatikusan felfüggeszti a később érkező bejegyzési kérelmek intézését. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy a vevő érdekei védettek maradnak mindaddig, amíg a tulajdonjog ténylegesen át nem kerül a nevére.
Meddig él a vevői jog?
- Határozott idő esetén: a vevői jog a megjelölt idő lejártával automatikusan törlésre kerül.
- Határozatlan idő esetén: legfeljebb öt évig érvényes, utána megszűnik.
- Fél év után: ha addig nem történik tulajdonjog-bejegyzés, a vevői jog felfüggesztő hatása megszűnik, de a jog maga nem törlődik.
A szabályozás tehát rugalmas, ugyanakkor pontos határidőket is meghatároz, így a feleknek mindig tisztában kell lenniük a joguk érvényességével.
Mi a helyzet végrehajtás esetén?
Fontos tudni, hogy a vevői jog nem akadályozza meg a végrehajtási jog bejegyzését az eladó tulajdonrészére. Ez azt jelenti, hogy ha az eladó ellen végrehajtási eljárás indul, a vevő érdekei sérülhetnek, hiszen az ingatlan ilyenkor megterhelhetővé válik. Ez a kockázat minden vásárló számára komoly figyelmeztetés, ezért az adásvétel előtt elengedhetetlen a körültekintő jogi ellenőrzés.
Miért fontos a jogi tanácsadás?
Bár a vevői jog jelentős előrelépés a vásárlók védelmében, önmagában nem garantál teljes biztonságot. Az ingatlan-adásvételek bonyolult jogi ügyletek, amelyek során több kockázati tényező is felmerülhet. Az egyik legnagyobb veszély például a végrehajtási jog bejegyzése, amelyet a vevői jog sem tud teljes mértékben kivédeni. Ha az eladó ellen tartozás miatt eljárás indul, a vevő érdekei sérülhetnek, és könnyen jogi viták közepén találhatja magát.
Egy tapasztalt ügyvéd vagy jogi szakértő segít abban, hogy a vásárló még a szerződéskötés előtt tisztában legyen az ingatlan jogi helyzetével. Ellenőrzi a tulajdoni lapot, a bejegyzett terheket, figyelmeztet a lehetséges buktatókra, és olyan szerződési feltételeket javasolhat, amelyek jobban védik a vevőt. A szakember nemcsak a jogszabályok értelmezésében segít, hanem abban is, hogy a felek érdekei kiegyensúlyozottan érvényesüljenek.
Fontos szempont az is, hogy az ingatlanügyletek sokszor a család legnagyobb pénzügyi döntését jelentik. Egy aprónak tűnő jogi hiba vagy figyelmetlenség akár milliós veszteséget is okozhat. A jogi tanácsadás tehát nem plusz költség, hanem befektetés a biztonságba: a megfelelő jogi háttér biztosítja, hogy a vevő hosszú távon is nyugodtan élvezhesse új otthonát.
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény célja, hogy gyorsabbá és biztonságosabbá tegye az ingatlanügyleteket. A vevői jog bevezetése nagy előny a vásárlók számára, hiszen megakadályozza, hogy az eladó a vevő háta mögött másnak adja el az ingatlant vagy megterhelje azt. Ugyanakkor a végrehajtási jog továbbra is kockázatot jelenthet. Éppen ezért minden vevőnek javasolt, hogy tájékozódjon, és szakértő segítségével kössön szerződést.